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合景泰富辟谣背后:需警惕表外负债风险 大本营项目去化承压

发表日期:2022-05-12 05:55  作者:admin  浏览:

  12月上旬,有消息称合景泰富集团董事会主席兼执行董事孔健岷被广州相关部门要求约谈协助调查且被限制出境,合景泰富集团发布公告紧急辟谣,称“该消息系杜撰”。

  谣言背后,合景泰富集团经营状况并不理想,公司恐难完成年内目标。数据显示,自今年5月起,合景泰富集团月度销售额环比持续下滑,10月有所回升,但仍不及去年同期数值。

  此外,合景泰富集团或隐藏大量表外债务。记者注意到,合景泰富集团不仅对联合营公司大额担保,并且仅通过一纸协议便将附属公司转为合营公司,从而将其负债挪出表外。

  今年以来,地产行业销售端普遍面临压力,在此背景下,包括“绿档”房企在内,多房企陷入现金流不足的困境,并出现债务违约或理财产品逾期等情形,其中表外债务成为房企“爆雷”的潜在隐患。对于销售承压的合景泰富集团而言,其表外负债同样不容忽视。

  近些年合景泰富集团合作比重显著提升,对联合营公司的担保金额也随之增长。根据合景泰富集团控股公司广州合景控股集团有限公司(简称“广州合景”)债券募集书,2019-2020年合景泰富集团对联合营企业提供的担保余额分别为293.63亿元、329.4亿元,占期末净资产比重均逾50%。中诚信国际信用评级有限公司在信用评级报告中提醒道,需关注合景泰富集团面临的或有负债风险。

  另需注意的是,合景泰富集团通过一纸协议将附属公司转为合营公司,比如温州晋烜房地产开发有限公司(简称“温州晋烜”)、广西竣融置业有限公司(简称“广西竣融”)等。

  以温州晋烜为例,根据合景泰富集团年报,2019年合景泰富集团与广州市展誉投资发展有限公司(简称“广州展誉”)订立一份协议。

  据上述协议,合景泰富集团于订立协议前的附属公司温州晋烜的所有重大决议案须获得合景泰富集团及广州展誉一致批准后,方告作实,故合景泰富集团对温州晋烜并无控制权,温州晋烜以合景泰富集团合营企业入账。

  合景泰富集团财报披露的数据显示,截至2019年温州晋烜附息银行及其他借贷约为5.27亿元、其他应付款及应计款项约为19.25亿元。这意味着,转为合营公司后,温州晋烜的这些负债均不会纳入合景泰富集团报表内。

  蹊跷的是,虽然合景泰富集团和广州展誉签订了协议,但是广州展誉并没有入股温州晋,并且由自然人持股的广州展誉与合景泰富集团多家控股公司留有相同的电话号码。

  记者还从广州合景债券募集说明书获悉,2019年,除温州晋烜和广西竣融以外,杭州盛誉商务服务有限公司、柳江华腾房地产开发有限公司也从附属公司转为了合营公司。

  此外,记者进一步发现,上述四家公司均由广州天建房地产开发有限公司(简称“广州天建”)全资持有,而广州天建由合景泰富集团间接100%持股。

  但令人疑惑的是,同样由广州天建间接100%持股的广州礼和置业发展有限公司、杭州泓升房地产开发有限公司、苏州市凯竣房地产开发有限公司等公司却属于合景泰富集团附属公司。

  受国家持续加码的调控政策影响,叠加信贷环境收紧、贷款审批难度增大等因素,大多数房企销售额均出现不同程度下滑,比如弘阳地产,今年6-11月公司月度销售额均不及去年同期数值。

  合景泰富集团亦不例外。从合景泰富集团整体销售情况来看,与今年上半年相比较,公司下半年销售额急转直下。

  2021年上半年,合景泰富集团月度销售额连续6个月同比增长。但好景不长,7-11月份合景泰富集团接连4个月同比下降,其中9月份几近腰斩,公司当月销售额仅为52.6亿元。

  总体来看,今年1-11月合景泰富集团销售额共计937.05亿元。今年2020年线上业绩发布上,合景泰富集团方面对外宣布公司2021年销售目标为1240亿元。这意味着,今年前11个月,合景泰富集团仅完成既定目标的75.6%。

  记者梳理发现,合景泰富集团大本营广州多个项目去化较为缓慢,比如合景朗悦花园、合景花蔓苑、合景臻湖誉园、合景朗云花园、合景保利香樾四季花园等项目。

  以广州花都区的合景保利香樾四季花园为例,据广州市住房和城乡建设局披露,合景保利香樾四季花园今年4月和8月共批准销售621套房源,截至今年12月10日共售195套住宅,其中8月获得预售证的楼栋仅售10套。

  与之对比的是广州花都区保利上宸,该项目在今年9月和11月共获得4张预售证,截至12月10日已售169套住宅。

  在广州从化鳌头镇的合景朗悦花园去化同样缓慢,广州市住房和城乡建设局数据显示,今年5月27日和9月2日该项目分别获得两张预售许可证,共批准销售390套。截至今年12月10日,合景朗悦花园已售15套住宅,其中9月获得预售证的楼栋仅售4套。总体来看,合景朗悦花园去化率为3.8%。

  不过,记者注意到,虽然合景泰富集团广州多个项目去化不佳,但广州从化鳌头镇合景花蔓苑的销售情况较为理想。根据广州市住房和城乡建设局数据,合景花蔓苑今年9月共批准销售575套房源,截至2021年12月10日该项目共售387套住宅。

  诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄接受《中国科技投资》记者采访时指出,地产行业销售增速放缓已成为主要趋势,但项目销售低迷情况将在明年有所改善,“近期以来,央行等主体针对房地产市场多次发声,释放了积极的市场信号”。